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江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见
 
江 苏 省 建 设 厅 文 件
 
关于印发《江苏省实施<房屋登记办法>
若干问题的指导意见》的通知
 
各省辖市房产管理局、宿迁市建设局:
    《房屋登记办法》实施以后,我省各地房屋登记机构在实际工作中都遇到了一些问题,我厅组织全省房屋登记机构对此进行了分析和整理,形成了《江苏省实施<房屋登记办法>若干问题的指导意见》。现将《指导意见》印发给你们,供各地在房屋登记工作中参考。
                                               附件:江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见
                                                                         二OO九年六月二十四日
 
 
 
 
 
 
 
江苏省实施《房屋登记办法》若干问题的指导意见
一、关于房屋初始登记
1、对分割为小块出售的非成套住宅、非住宅,只要这类分割符合规划设计、具有独立利用的价值、符合建设部对《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明[(97)建房产字第019号]的相关规定,可以予以登记。
    2、房地产开发企业在申请住宅小区房屋所有权初始登记时,应当按《房屋登记办法》第三十一条的要求,将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记,权利人记载为该小区全体业主,不发房屋权属证书。
    3、未经初始登记的房屋,除法律、法规另有规定外,不得办理转移登记。
    4、对小区内的会所、幼儿园等配套用房的权属,如果土地、规划、建设等前期建造手续均未有明确的,可由开发商在申请预销售许可时在销售方案中说明,明确配套设施的具体内容和部位及权利归属,并要求开发企业在销售时向社会公示或作为商品房预售合同中的约定。符合上述条件的,可按开发商所报的方案受理登记。
    5、人防工程由于情况不一,相关的法律对人防工程权属的规定也不够明确,但对申请人能提交明确的产权依据的,应当予以受理。
    6、《房屋登记办法》已将未依法取得施工许可而建造的房屋列为不予登记的情形,因此,一般应将具有建筑工程施工许可证作为核准登记的条件。但建设部《建筑工程施工许可证管理办法》规定:工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的,不需领取建筑工程施工许可证,因此,对建筑面积在300平方米以下或能证明工程投资额在30万元以下的,可不提供施工许可证。
    未有建筑工程施工许可证但在《房屋登记办法》实施前已经竣工的房屋,不能补办建筑工程施工许可证的,只要规划验收合格,登记机构可以受理。
    7、《房屋登记办法》第三十条中的房屋已竣工的证明是指建设行政主管部门出具的验收备案证明。
    自建的民宅,可由承建方出具房屋已竣工证明。
    对于《房屋登记办法》实施之前已实际交付使用的房屋,无法提供建设行政主管部门出具的质量验收合格证明的,可以由申请人提供安全鉴定报告。
    二、关于房屋基本单元
    房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(如幢号、室号、房号)的房屋或者特定空间。
    1、建筑物区分所有权中的成套住宅以套为登记单元,非成套住宅,以房屋的间等有固定界限的部分为登记单元。
    非住宅房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为登记单元。
    2、规划批准的不同用途的楼层,可以分为不同的登记基本单元登记。
    3、相邻的非成套住宅、非住宅登记单元,可以合并登记。
    三、关于抵押登记
    1、《房屋登记办法》第四十八条已规定了经依法登记的房屋抵押权因主债权消灭、抵押权的实现等原因消灭的,“权利人应当申请抵押权注销登记”,所以,抵押权的注销登记可以由抵押权人一方申请。
    2、对保证合同的反担保,如担保公司与债务人约定在一定期间内为连续发生的债权提供担保,债务人以房屋提供反担保的,也可以办理最高额抵押登记。
    3、最高额抵押并不以主债权的存在为前提。因此,受理登记时不应要求申请人提供主债权合同。由于各商业银行都有一套适合自己的管理模式,因此,也不能要求申请人提交统一格式的抵押合同文本,只要具备最高额抵押登记所需的要件即可。
    4、以同一地点不同登记单元的房屋作抵押共同担保某一债权,申请人可以提供一份主债权合同、一份抵押合同。登记机构建一份档案。在将申请登记事项记载于登记簿时,应将登记事项分别记载于每个登记基本单元的登记簿上,并可在备注栏说明由数个登记单元的房屋共同担保。
    四、关于公证和代理
    1、按《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》和《江苏省公证条例》的规定,法定继承、遗嘱继承、遗赠以及有关房产所有权转移中涉外和涉港、澳、台的法律行为,必须办理公证证明。
    2、办理房产公证事项,除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为,可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外,其他应在房产所在地公证机关申请办理。
    3、在国外的中国公民、华侨、外籍华人可向我国驻该国使(领)馆办理公证。当事人向当地公证人申办的公证,应当经中国驻该国使(领)馆认证。
    4、外国人提供的当地公证人出具的公证文书,应经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
    5、与我国无外交关系的国家办理公证文书,原则上需经该国外交部及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使(领)馆认证。
    6、在香港申办用于内地使用的公证文书应由我国司法部委托的“中国委托公证人”办理,该公证书须经中国法律服务(香港)有限公司加章转递确认。
    7、澳门“服务提供者”提供的有关资料,经过澳门政府公证部门或内地认可的公证人核证,并经中国法律服务(澳门)公司加盖核验章后,才可在内地使用。
    8、持台湾地区公证机构出具的公证书,应由江苏省公证员协会核对并出具当事人持有的公证书正本与海基会寄送的公证书副本核对证明后方可采用。
    9、一方持另一方的委托书来办理权属登记申请、或是买卖双方共同委托同一代理人到登记机构办理登记,不同于“自己代理”或“双方代理”,受委托人并不代理订立合同,代理人只是依照委托人已经建立的债权关系,向登记机构提出物权登记的申请。因此,登记机构可以受理。
    10、委托他人申请登记时,委托书并非一定需要公证,如不涉及到房屋处分权的境内委托书可不经公证。
    登记机构可对委托事项是否为委托人真实意思的表示进行询问。
    五、关于共有
    共有房屋在登记时应当要求产权人注明共有形式、按份共有的应明确产权份额。共有关系发生变化或共有份额发生变化申请登记的,应按规定予以登记。
    六、关于涉及婚姻关系的登记
    1、对协议离婚的,在当事人未按离婚协议所约定的房屋归属进行登记前,双方变更离婚协议内容的,可以按新的协议申请登记。
    2、台湾居民所持身份证上有夫妻关系的,可以不提供婚姻证明。
    七、关于行政机关依法对房屋进行的查封及处置
    行政机关依照法律的规定可以对房屋进行查封,但是在要求登记机构办理产权转移登记时,除当事人自愿履行外,应提供人民法院生效的法律文书。
    八、关于登记机构对虚假申报的处理
   《房屋登记办法》第八十一条对撤销登记的规定中,把司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件能证明当事人是以虚假申报等非法手段获取房屋登记作为撤销登记的前置条件,而且,在处理时还要考虑到房屋权利是否已为他人善意取得。
    登记机构发现虚假申报,目前可以采用以下方法来处理:
    如房屋权利未被他人取得,可按《房屋登记办法》关于更正登记的规定,书面通知当事人前来更正登记,当事人不来更正的,按《房屋登记办法》的规定限制当事人对房屋权利处分的登记申请,避免他人善意取得。
    九、关于预告登记
    1、为方便广大买房人,对预购商品房的预告登记和预购商品房抵押的预告登记,可以在收件时一并受理。
    2、《房屋登记办法》未直接规定对预告登记的撤销或注销,但《房屋登记办法》第六十八条第二款有“预告登记后,债权消灭……房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”这一规定。所以,预告登记可以注销。
    十、关于集体土地上房屋登记的有关问题
    1、《房屋登记办法》第八十七条在规定农村村民住房所有权转移登记的限制条件时,已明确了“法律、法规另有规定”除外。因此,受让人虽不属于房屋所在地农村集体经济组织成员,但对房屋继承,以及依据人民法院生效的法律文书申请登记的,登记机构应当予以受理。
    2、农村宅基地现变为国有划拨土地,土地性质发生了变化,应作为变更登记。
    3、申请人提交了配偶一方的土地使用证和规划许可证,其中一人户籍不在当地的,当事人要求登记为夫妻双方共有房产的,可以受理。
    4、在《城乡规划法》实施前,在我省部分小城镇建设过程中,县级政府、乡镇政府及村镇建设部门都承担过规划审批的部分职能,对这类集体土地房屋的建设审批手续,应视为符合城乡规划的证明。
    5、“村民小组”的登记主体资格问题
    在最高人民法院(2006)民立他字第23号文(答复河北省高级人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告》)中,最高人民法院已认定村民小组可以作为民事诉讼当事人,亦即将村民小组列为《民事诉讼法》49条规定的“其他组织”。因此,村民小组可以作为房屋登记的申请人。
    《村民委员会组织法》规定:“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”(第二条),《村民委员会组织法》第四条第二款还规定了“村民委员会协助乡、民族乡、镇的人民政府开展工作。因此,村民委员会具有一定的行政职能。在村民小组作为房屋登记申请人时,可由村民委员会出具其为合法组织的证明。
    十一、有关权证记载
    1、权证上的其他栏填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等,如:“车位”、“桥梁”等。
    2、附记:填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。
    十二、其它问题
    1、关于遗失房屋所有权证补发。
    登记办法中并未规定登记机构在补发权属证书时要进行公告,至于当事人刊登遗失声明的时限,各地可根据实际予以设定。
    2、关于车位的登记
    小区内车位分两种情况:
    一是地面用于公用通道(道路)的汽车停车位为全体业主所有,不应出售,也不能办理房屋登记;
    二是地下车位和按原规划建造的地面车位,符合房屋登记条件的可以申请登记。
    3、关于构筑物的登记
    构筑物登记是一项新的业务,建设部已将构筑物的登记作为课题进行研究。在目前,对构筑物的登记参照房屋登记进行。
    构筑物登记时,登记簿记载的要素与房屋不同,除了确定构筑物的界址外,应着重于对构筑物状态的描述,如文字或图片等,并应注意其有独立的利用价值。